Оценка недвижимости

Значение оценки недвижимости

Оценка недвижимости — это процесс с использованием трех методов (сравнение продаж, затратный и доходный подходы) для определения текущей стоимости потенциальных инвестиций в недвижимость. Это значение помогает сравнивать инвестиционные возможности друг с другом. Стоимость имущества может отличаться от его цены, а может и не отличаться.

Точная оценка или оценка недвижимости имеет решающее значение для принятия мудрых инвестиционных решений. В некоторых компаниях, занимающихся инвестициями в недвижимость, есть целые команды, основной целью которых является определение стоимости новых возможностей в сфере недвижимости и текущих активов компании в сфере недвижимости.

Оглавление

• Значение оценки недвижимости
  • Методы оценки недвижимости
    • #1 – Подход к сравнению продаж
    • # 2 – Затратный подход
    • №3 – Подход к капитализации доходов
  • Пошаговый пример
    • Заключительный этап
  • Часто задаваемые вопросы (FAQ)
  • Рекомендуемые статьи

Ключевые выводы

• Оценка недвижимости определяет текущую рыночную стоимость недвижимости и то, сколько инвестор должен заплатить за этот актив. Для оценки коммерческой недвижимости привлекаются группы людей для определения стоимости имущества.
• Компании по оценке недвижимости используют три подхода: сравнение продаж, стоимость и доход. Как правило, оценщик или кто-либо, кто хочет оценить недвижимость, будет использовать сочетание этих трех подходов, чтобы получить максимально точную оценку стоимости.
• Оценщики и оценщики, которые предоставляют услуги по оценке недвижимости, используют определенную смесь и вес для каждого подхода в зависимости от класса активов и предполагаемого использования недвижимости.

Методы оценки недвижимости

Оценка недвижимости часто проводится оценщиками, оценщиками или геодезистами. Кроме того, есть компании по оценке недвижимости, занимающиеся оценкой коммерческой недвижимости, которые их назначают. Оценщики и другие стороны используют три разных метода для определения стоимости недвижимости. Некоторые активы могут использовать в первую очередь один метод, но в большинстве случаев рассматривается сочетание всех трех.

Три подхода к оценке недвижимости описаны ниже:

#1 – Подход к сравнению продаж

Оценить стоимость можно, сравнив рассматриваемую недвижимость с недавно проданной недвижимостью (называемой компостами). Такой подход лучше всего подходит для жилой недвижимости. Как правило, следует выбрать не менее трех композиций в пределах мили, которые были проданы менее шести месяцев назад. Поскольку нет двух одинаковых свойств, мы должны внести поправки на различия и сходства в сравнениях. Он должен основываться на правах собственности, условиях продажи, физических характеристиках, дате продажи и других различных деталях.

# 2 – Затратный подход

Этот подход использует пять шагов для оценки имущества на основе затрат на его строительство. Оценщики используют его для оценки зданий специального назначения или новых зданий, где наиболее релевантные затраты Релевантные затраты Релевантные затраты — это термин управленческого учета, описывающий затраты, которых можно избежать при принятии конкретных бизнес-решений. Эта концепция полезна для устранения ненужной информации, которая может усложнить процесс принятия управленческих решений. Например, предприятия используют релевантные затраты в управленческом учете, чтобы сделать вывод, является ли новое решение экономически выгодным. Далее речь идет о строительстве/замене собственности.

• Оцените стоимость земли, как если бы она была свободной и доступной для ее наилучшего использования.
• Определить текущую стоимость строительства здания и всех его улучшений
• Оцените любую начисленную амортизацию исходя из текущего физического состояния имущества, износа и устаревания.
• Вычесть начисленную амортизацию (шаг 3) из текущей стоимости строительства (шаг 2).
• Добавьте стоимость земли (шаг 1) к амортизированной стоимости. Амортизированная стоимость. Амортизированная стоимость относится к текущей стоимости основного средства после усвоения его использованной стоимости. Это остаточная стоимость основных средств после вычета накопленной амортизации из их первоначальной стоимости. Подробнее (шаг 4), чтобы найти общую стоимость имущества. (т.е. Земля+Стоимость строительства-Амортизация=Стоимость).

№3 – Подход к капитализации доходов

Доходный подход оценивает объекты, приносящие доход, такие как многоквартирные дома или офисные здания, в пять этапов:

• Оценить годовой потенциальный валовой доход Валовой доходРазница между выручкой и себестоимостью проданных товаров представляет собой валовой доход, который представляет собой прибыль, полученную корпорацией от ее операционной деятельности. Это сумма денег, которую организация зарабатывает до оплаты внереализационных расходов, таких как проценты, арендная плата и электричество. Подробнее. Он основан на рыночных ставках, а не на доходах на месте (т. е. если арендатор офисного здания платит арендную плату ниже рыночной, вы будете использовать потенциальный валовой доход выше, чем на месте).

• Вычтите вакансию и другие потенциальные убытки, чтобы получить фактический валовой доход.
• Определить операционные расходы, чтобы получить годовой чистый операционный доход. Чистый операционный доход Чистый операционный доход (NOI) — это показатель рентабельности, представляющий собой сумму, полученную от основной деятельности путем вычета операционных расходов из операционного дохода. Он не включает внереализационные расходы, такие как убыток от продажи основных средств, проценты, налоговые расходы. Подробнее (NOI).
• Оценить уровень доходностиСтавка доходностиНорма доходности (ROR) относится к ожидаемому возврату инвестиций (прибыль или убыток) и выражается в процентах. Вы можете рассчитать это следующим образом: ROR = {(Текущая стоимость инвестиций – Первоначальная стоимость инвестиций)/Первоначальная стоимость инвестиций} * 100. Типичный инвестор платит за доход, полученный от этого типа и класса собственности. Норма прибыли — это ставка капитализации (или предела), и ее рассчитывают путем деления NOI комплементов на их цену продажи. Например, компания, проданная за 100 000 долларов США с NOI в размере 10 000 долларов США, будет иметь ставку капитализации 10%. Ставка капитализации Формула ставки капитализации рассчитывается путем деления чистого операционного дохода на текущую рыночную стоимость актива. Инвесторы используют его для оценки инвестиций в недвижимость на основе годовой доходности. Это помогает решить, является ли собственность хорошей сделкой. Формула = чистая операционная прибыль/текущая рыночная стоимость актива.
• Примените ставку рыночной капитализации к рассматриваемому имуществу. Таким образом, если рассматриваемая недвижимость приносит 15 000 долларов США, вы должны разделить NOI на предельную ставку (0,1), чтобы получить значение 150 000 долларов США.

Пошаговый пример

Давайте рассмотрим пример дома на одну семью в южном пригороде Чикаго. Наша собственность представляет собой дом 1999 года с 3 спальнями и 2 ванными комнатами, расположенный на участке площадью 0,25 акра в подразделении. Вот как мы определяем его значение.

Подход к сравнению продаж:

Мы нашли три похожих дома поблизости, проданных за 150 000, 155 000 и 180 000 долларов. Первые два дома идентичны по характеристикам. При дальнейшем рассмотрении третья недвижимость, проданная за 180 000 долларов, имеет законченный подвал и меблирована. Мы вычитаем 10 000 долларов за мебель и 15 000 долларов за готовый подвал из его стоимости, чтобы получить скорректированную стоимость в 155 000 долларов. Затем мы возьмем среднее значение и используем его в качестве оценочной стоимости с подходом сравнения продаж: 153 300 долларов.

Затратный подход:

Необработанная земля продается по 10 000 долларов за акр в нескольких милях дальше по дороге, поэтому мы оцениваем нашу землю в 2 500 долларов. Стоимость строительства дома такого размера и характеристик, включая затраты на разработку, составляет 200 000 долларов. Кроме того, этому дому 21 год, и на него начислена амортизация в размере 100 000 долларов. Наша оценочная стоимость с затратным подходом составит 2500 долларов США + 200 000 долларов США — 100 000 долларов США, что соответствует 102 500 долларов США. Учитывая возраст собственности и растущие затраты на строительство в Северной Каролине за последние 20 лет, такой подход не был бы очень полезным, поскольку он не точно отражает рыночную стоимость или возможный поток доходов, который мы можем генерировать. Поэтому мы не будем сильно придавать этому значению значение в нашей оценке.

Доходный подход:

Активные списки, аналогичные нашей арендной плате за 1800 долларов в месяц. Следовательно, наш потенциальный годовой доход $21 600. Предположим, что потеря вакансий составляет 5%, а потенциальные потери дохода — еще 150 долларов, поэтому наш эффективный валовой доход составляет 20 370 долларов. Затем мы вычитаем наши расходы (40%), чтобы получить чистую операционную прибыль в размере 12 222 долларов США. Южные пригороды Чикаго являются более рискованным рынком для инвесторов и трейдеров с высокой ставкой капитализации в 8%. Следовательно, если мы разделим 12 222 доллара на 0,08, мы получим оценочную стоимость в 152 775 долларов.

Заключительный этап

Затем мы смешали бы три числа на основе веса каждого подхода, чтобы получить оценочное значение. Учитывая, что этот дом собирается стать инвестиционной недвижимостью, Инвестиционная недвижимостьИнвестиционная недвижимость относится к недвижимости, приобретенной для получения дохода от инвестиций в виде дохода от аренды, роялти, дивидендов или будущей оценки, обычно от имени индивидуального инвестора, группы инвесторов или инвестиционная компания для краткосрочных или долгосрочных инвестиций. Подробнее, мы немного взвесим доходный подход и оценим недвижимость в 153 000 долларов.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Что такое оценка недвижимости?

Оценка недвижимости или оценка недвижимости приписывает определенную стоимость или стоимость недвижимости. Определение стоимости недвижимости является основным требованием, когда речь идет об инвестиционных решениях. Оценка недвижимости осуществляется с использованием одного из трех подходов (затратный, сравнительный и доходный) или их сочетания.

Кто такой аналитик по оценке недвижимости?

Человек, который определяет стоимость недвижимости с помощью подходов к оценке, называется аналитиком по оценке недвижимости. Их также называют оценщиками, оценщиками имущества или сюрвейерами.

Как сделать оценку недвижимости?

Оценка недвижимости осуществляется с помощью трех основных подходов. Это затратный подход, сравнительный подход и капитализация доходов. Оценщики используют либо один из этих процессов, либо комбинацию всех трех, чтобы прийти к выводу о текущей стоимости имущества.

Рекомендуемые статьи

Это руководство о том, что такое оценка недвижимости и как это делается. Изучите методы оценки недвижимости с помощью пошаговых примеров. Вы можете узнать больше из следующих статей –

• Амортизация недвижимости
• Комиссии по недвижимости
• Короткая продажа в сфере недвижимости