Доходный подход

Что такое доходный подход?

Доходный подход определяет метод оценки стоимости имущества на основе дохода, который он будет генерировать для инвестора, инвестирующего в недвижимость. Инвесторы используют этот метод для оценки своих текущих доходов и будущих доходов, когда они решают продать недвижимость.

Доходный подход в сфере недвижимости является наиболее важным определяющим фактором для инвестора, хотя его трудно оценить. Доход, получаемый от собственности за счет сдачи в аренду, должен быть выше ее эксплуатационных расходов, т. е. затрат на ремонт и техническое обслуживание. Таким образом, он отражает выгодное вложение и обеспечивает безопасность инвестора и кредитора в случае ипотеки.

Оглавление

• Что такое доходный подход?
  • Объяснение доходного подхода в сфере недвижимости
  • Пример
  • Доходный подход против затратного подхода
  • Часто задаваемые вопросы (FAQ)
  • Рекомендуемые статьи

Ключевые выводы

• Доходный подход — это метод определения оценки имущества на основе его текущей стоимости и коэффициента капитализации по сравнению с аналогичными свойствами.
• Это позволяет инвестору определить свои доходы и в то же время рассчитать свои расходы, такие как затраты на ремонт и техническое обслуживание.
• Доходный подход определяется путем деления чистой операционной прибыли (NOI) на ставку капитализации. Тем не менее, нелегко оценить доход, полученный от собственности, из-за таких факторов, как возраст, функциональность или развитие внутри и вокруг нее, которые могут привести к колебаниям доходов инвесторов.

Объяснение доходного подхода в сфере недвижимости

Оценка доходного подхода является наиболее важным показателем вознаграждения для инвестора по сравнению с двумя другими, затратным подходом или подходом сравнения. По сути, метод сравнения или прямого сравнения включает в себя сравнение недавних продаж аналогичной недвижимости для оценки и определения стоимости рассматриваемой недвижимости. Например, этот подход помогает определить стоимость многоквартирных домов, жилых квартир или свободных площадей и земель.

С другой стороны, затратный подход полезен при определении оценки любого имущества или суммы, которую платит покупатель, добавляя стоимость земли и стоимость строительства. Таким образом, формула сравнения и доходного подхода бесполезна в таком сценарии.

Оценка доходного подхода, также известного как подход капитализации, включает в себя затраты, понесенные инвестором в связи с активом в результате работ по ремонту и техническому обслуживанию. Таким образом, для расчета ставки капитализации необходимо разделить чистую операционную прибыль (NOI) на текущую стоимость активов. В этом случае оценки доходного подхода активом является имущество.

Ставка капитализации представляет собой процент от текущей общей прибыли инвестора или нормы прибыли на инвестиции. Подход к доходу от недвижимости использует ставку капитализации для определения фактической прибыли инвестора после понесенных расходов или затрат. Таким образом, формула доходного подхода делит чистую операционную прибыль (NOI) на ставку капитализации.

Однако доходный подход к оценке имущества может время от времени меняться. Это связано с тем, что инвестор должен не только ссылаться на текущий подход к капитализации или чистой операционной прибыли, но и учитывать другие факторы. Например, эта оценка изменится из-за дисконтированного денежного потока, поскольку стоимость имущества может увеличиться с улучшением экономических условий вокруг него. Таким образом, при таком сценарии доходность инвесторов в будущем должна возрасти.

Пример

Давайте рассмотрим пример доходного подхода и его практические последствия для инвестора:

Майк – инвестор в недвижимость, который хочет купить дом для проживания и сдачи в аренду. Он ищет шикарный район, где живут работающие профессионалы. Однако, прежде чем инвестировать, Майк хочет определить стоимость актива и его доходность. Таким образом, он находит чистый операционный доход (NOI) для аналогичных объектов и уровень их капитализации. Эта переменная также поможет ему определить его текущую норму прибыли на эти инвестиции.

Знание ставки капитализации (чистые операционные расходы, деленные на стоимость активов) также необходимо для получения гарантий кредитора в случае ипотеки. Точно так же, если имущество требует ремонта, технического обслуживания или модернизации, эти затраты следует оценить заранее, чтобы избежать снижения доходов.

Кроме того, чтобы максимизировать свою прибыль и доход, Майк должен следить за тем, чтобы все помещения для сдачи в аренду оставались занятыми. В противном случае эти инвестиции принесут Майку низкий чистый доход и снизят его доходы при расчете с помощью доходного подхода.

Таким образом, если квартира с тремя спальнями имеет ставку капитализации 11% и чистые эксплуатационные расходы в размере 1 000 000 долларов, она будет оценена в 9,09 миллиона долларов в соответствии с доходным подходом.

Однако оценка имущества с использованием подхода, основанного на доходе от недвижимости, может со временем меняться. Таким образом, как инвестор, Майк должен учитывать и другие факторы, чтобы оценить свою чистую прибыль от инвестиций в недвижимость. Например, экономические факторы или будущая инфраструктура и общественные удобства, которые могут развиваться вокруг собственности.

Доходный подход против затратного подхода

Доходный и затратный подходы — это методы оценки недвижимости, которые помогают инвесторам оценить их доходность. Однако между этими двумя подходами есть некоторые существенные различия.

Доходный подход фокусируется на типе собственности, чтобы определить доход инвестора на основе его текущей стоимости. Таким образом, чтобы определить прибыль от собственности в краткосрочной перспективе, такие переменные, как ставка капитализации и чистая операционная прибыль, сначала определяются для аналогичных объектов недвижимости для оценки доходности.

В то же время соотношение между операционным доходом и ценой продажи недвижимости помогает определить уровень капитализации. Он выводится путем деления чистого операционного дохода на стоимость покупки недвижимости. Примерами такой недвижимости являются кондоминиумы или апартаменты, так как инвестор или покупатель может легко сравнить такие похожие объекты.

С другой стороны, при затратном подходе нельзя определить стоимость имущества путем сравнения. Это связано с отличительными, уникальными и редкими характеристиками собственности. Например, строительство склада или промышленного объекта для определенной цели. Таким образом, метод затратного подхода определяет стоимость имущества путем сложения стоимости земли и стоимости строительства нового объекта или реконструкции старого.

При реконструкции старого здания упущенный доход, такой как налоги, которые привлекает существующее здание, будет добавлен в качестве стоимости. Эти переменные помогают определить реальную стоимость и цену недвижимости. Кроме того, окончательная стоимость исключает расходы на амортизацию или корректировку из стоимости имущества. Затраты на амортизацию могут возникать из-за возраста имущества, функциональности и экономических условий.

Таким образом, доходный подход отражает ожидания и поведение инвесторов на рынке недвижимости благодаря легкодоступным рыночным данным о таких объектах.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1. Как вы рассчитываете доходный подход?

Сначала следует выяснить ставку капитализации, чтобы определить доходность инвестиций в недвижимость. Во-первых, ставка капитализации определяется путем деления чистого операционного дохода (NOI) на стоимость приобретения актива или имущества. Затем можно определить доходный подход к оценке имущества, разделив чистую операционную прибыль (NOI) на ставку капитализации.

2. Как вы используете доходный подход?

Такой подход позволяет инвесторам всесторонне измерить и оценить стоимость имущества на основе его текущего состояния. Ставка капитализации помогает инвестору оценить свою прибыль на основе расходов, которые могут возникнуть при обслуживании и ремонте имущества. Они осознают, что вскоре возникнут такие затраты, которые также могут сократить их доходы.

3. Что означает доходный подход к стоимости?

Это означает определение стоимости инвестиций или имущества на основе дохода, который они принесут инвестору. Это один из наиболее важных определяющих факторов для любого инвестора, и к нему трудно прийти. Кроме того, из-за возраста объекта, функций и экономических условий доходный подход гораздо более вариативен, чем затраты или подходы прямого сравнения.

Рекомендуемые статьи

Эта статья была руководством к тому, что такое доходный подход. Здесь мы объясним это на примере недвижимости и сравним с затратным подходом. Подробнее об этом вы можете узнать из следующих статей —

• Справедливая рыночная стоимость
• Инвестиции в недвижимость
• Амортизация недвижимости