Ваш путеводитель по кредитам на коммерческую недвижимость

• Большинство кредиторов требуют, чтобы заемщики имели кредитный рейтинг выше 660, чтобы претендовать на получение кредита на коммерческую недвижимость.
• Кредиты на коммерческую недвижимость могут быть срочными кредитами, кредитами SBA, кредитными линиями или портфельными кредитами.
• Кредиты на коммерческую недвижимость обычно выдаются на срок от 5 до 10 лет, но амортизируются на срок до 25 лет, что может привести к большому платежу в конце срока.
• Эта статья предназначена для владельцев бизнеса, которым нужен кредит на коммерческую недвижимость для покупки здания или реконструкции существующей собственности для своего бизнеса.

Кредит на коммерческую недвижимость — это тип финансирования, который используется для покупки недвижимости в коммерческих целях. Чтобы получить коммерческий кредит, вам необходимо иметь хорошую кредитную историю, внести первоначальный взнос в размере 25% или более и планировать использовать большую часть финансируемой собственности для собственного бизнеса.

Примечание редактора: Ищете правильный кредит для вашего бизнеса? Заполните приведенную ниже анкету, чтобы наши партнеры-поставщики связались с вами по поводу ваших потребностей.

Для чего вам нужен кредит на коммерческую недвижимость?

В то время как большинство людей связывают кредиты на коммерческую недвижимость с инвестициями в коммерческую недвижимость, использование этих кредитов на самом деле более конкретно. Кредиты на коммерческую недвижимость предназначены для финансирования покупки или улучшения имущества, которое используется для вашего собственного бизнеса. Чтобы получить коммерческий кредит, вам необходимо использовать большую часть имущества, обеспечивающего кредит, для ваших собственных деловых целей.

Это означает, что вы по-прежнему можете сдавать в аренду часть основного имущества, но не менее 51% имущества должно использоваться для вашего бизнеса. Если же вы планируете сдавать в аренду 50% и более площадей, то вам нужен отдельный вид кредита, так как это считается скорее спекулятивной деятельностью.

Вот несколько случаев, когда кредит на коммерческую недвижимость может быть уместным:

• Покупка офисного здания для вашего бизнеса
• Расширение или перемещение торговых площадей для вашего магазина
• Покупка склада для хранения вашего инвентаря
• Покупая, строя или ремонтируя отель, вы будете управлять им самостоятельно

Ставки по кредиту на коммерческую недвижимость, условия и комиссия

Процентная ставкаНачинается около 3,5%Первоначальный взносНе менее 25%Условия кредитаОт пяти до 10 лет с амортизацией до 25 летТребование долга к доходуМинимальный коэффициент покрытия долга (DSCR) 1,25Минимальный кредитный рейтинг660Подходящие типы недвижимостиОфисная, торговая, промышленная, гостиничная, рестораны, медицинские, развлекательные и специализированные объекты

Ключевой вывод: кредиты на коммерческую недвижимость предназначены для владельцев бизнеса, которые покупают, строят или ремонтируют здание для размещения или расширения собственного бизнеса.

Виды кредита на коммерческую недвижимость

Существует несколько видов кредитов, которые можно использовать для финансирования коммерческой недвижимости. Каждый вариант имеет свои тарифы, условия, квалификационные требования и процесс подачи заявки. Итак, прежде чем подавать заявку, решите, какой тип кредита подходит именно вам. Вот несколько вариантов для рассмотрения:

Тип кредитаДля кого это хорошоСрочный банковский кредитЗаемщики с установленными банковскими отношениямиКредит SBAВладельцы бизнеса, которые уже пробовали получить кредит в традиционном банкеЛиния кредитаЛюди, которые уже владеют своей собственностью и хотят получить кредит под свой капиталПортфельный кредитМультилокационный бизнес

В категории кредитов SBA есть несколько кредитных продуктов, которые можно использовать для покупки, строительства или ремонта коммерческой недвижимости. Тем не менее, кредитная программа SBA 504 специально разработана для этой цели. Средства, предоставляемые по программе 7(a), технически могут быть использованы для покупки или улучшения недвижимости, но эта программа не идеальна для финансирования недвижимости.

Кроме того, в области портфельных кредитов важно отметить, что эти кредиты часто используются арендодателями, которым принадлежит ряд объектов недвижимости, которые они сдают в аренду арендаторам. Кредиторы считают, что это скорее спекулятивная деятельность с разными ставками, условиями и критериями приемлемости. Если у вас есть бизнес, который владеет несколькими объектами, которые вы используете в своих целях, ясно сообщите об этом, прежде чем изучать варианты портфельного кредита с кредитором.

Ключевой вывод: существует несколько типов кредитов, которые можно использовать для покупки коммерческой недвижимости, например, банковские срочные кредиты, кредиты SBA, кредитные линии. и портфельные кредиты.

Выбор кредитора коммерческой недвижимости

Когда вы пытаетесь получить кредит на коммерческую недвижимость, существует множество различных кредитов и кредиторов на выбор, поэтому важно найти кредитора, который не только предлагает тип кредита, который вы хотите, но также имеет ставки, которые вы можете себе позволить, и квалификацию. требования, которые вы можете выполнить.

На что обратить внимание при выборе кредитора:

• Доступные варианты кредита
• Плата за создание
• Начальные процентные ставки
• Требования к документации
• Требования к рабочему времени
• Штрафы за досрочное погашение
• Требования к личной гарантии
• Варианты быстрого финансирования или плохой кредитной истории (если они вам нужны)
• Рейтинг Better Business Bureau и жалобы клиентов

Ключевой вывод: при выборе кредитора необходимо учитывать несколько факторов. В дополнение к типу кредита, который вам нужен, вы должны изучить ставки, сборы, квалификационные требования и рейтинги пользователей.

Условия кредита под коммерческую недвижимость

Получение кредита на коммерческую недвижимость сильно отличается от получения ипотечного кредита. Поскольку вы собираетесь использовать недвижимость в коммерческих целях и выплачивать кредит за счет доходов от бизнеса, кредиторы хотят убедиться, что ваш бизнес может покрыть платежи по кредиту.

Требования к обеспечению кредита можно разделить на три основные группы:

1. Безопасность

Прежде чем одобрить кредит, ваш кредитор захочет знать, что кредит должным образом обеспечен имуществом, против которого вы берете кредит. Это означает, что вам, как правило, необходимо иметь не менее 25–30% акций в собственности; если вы покупаете, вам потребуется первоначальный взнос в размере 25% или более, чтобы соответствовать требованиям.

Кроме того, ваш кредитор захочет убедиться, что у вас есть адекватная страховка имущества для защиты от повреждения имущества (их залога). Кредитор также проведет оформление правового титула на имущество и проверит документ, чтобы убедиться в отсутствии непогашенных залогов или других претензий в отношении имущества. (Читать соответствующую статью: Что такое залог?)

2. Доход

При обработке вашего заявления кредиторы хотят видеть, что у вас достаточно дохода по сравнению с вашими расходами, чтобы они могли быть уверены, что вы можете ежемесячно производить платежи по кредиту. Одним из показателей, который кредиторы используют при принятии такого решения, является коэффициент покрытия долга (DSCR). Минимальный DSCR варьируется в зависимости от имущества, под которое вы берете взаймы, но большинство кредиторов хотят видеть DSCR 1,25 или выше. (Читать соответствующую статью: 8 факторов, которые мешают вам получить кредит для малого бизнеса)

Чтобы установить свой доход с вашим кредитором, вам нужно будет предоставить налоговые декларации за два года — обычно деловые, а также личные, потому что вы будете занимать деньги для деловых целей, но вам также нужно будет подписать личную гарантию. Вам также потребуется предоставить организационные документы вашего бизнеса и операционное соглашение, а также личные документы, такие как форма W-9 и копия свидетельства о рождении или паспорта.

3. Кредит

Если вы получаете кредит на коммерческую недвижимость, ваш кредитор, вероятно, захочет проверить ваш кредитный рейтинг. Однако в большинстве случаев кредиторы также захотят, чтобы вы предоставили личную гарантию, поэтому они также захотят проверить вашу личную кредитоспособность.

Минимальный кредитный рейтинг зависит от кредитора, но обычно составляет от 660 до 680 для большинства обычных кредитов.

В дополнение к проверке вашей кредитоспособности кредиторы захотят узнать, как долго вы занимаетесь бизнесом, чтобы оценить ваш кредитный риск. Чтобы претендовать на коммерческий кредит, вы, как правило, должны быть в бизнесе не менее одного или двух лет. Таким образом, кредитор может быть уверен в доходах вашего бизнеса, которые будут основным источником погашения вашего кредита. (Читать соответствующую статью: Как построить бизнес-кредит)

Ключевой вывод: кредиты на коммерческую недвижимость получить сложнее и дороже, чем потребительские ипотечные кредиты, и кредиторы требуют, чтобы вы подписали личную гарантию.

Чем кредит под коммерческую недвижимость отличается от потребительского кредита?

Кредиты на коммерческую недвижимость сильно отличаются от индивидуальных (потребительских) кредитов. Эти кредиты имеют очень разные требования к обеспечению и андеррайтингу, а также разные ставки, сроки и другие характеристики.

Во-первых, существует гораздо меньше программ секьюритизации коммерческих кредитов по сравнению с личными кредитами. Это означает, что кредиторы, как правило, должны удерживать многие из этих кредитов после их выдачи, а не продавать их инвесторам, которые берут на себя риск убытков, если заемщик не погасит кредит.

В результате кредиторы гораздо меньше рискуют при выдаче коммерческих кредитов. Минимальный кредитный рейтинг обычно выше, как и авансовые платежи. Ипотечное страхование также не подходит для коммерческих кредитов, поэтому требования к доходу и процентные ставки обычно выше.

Кроме того, коммерческие кредиты обычно не длятся так долго, как личные кредиты. В отличие от жилищных кредитов, которые обычно выдаются на срок до 30 лет, кредиты на коммерческую недвижимость часто выдаются только на пять или 10 лет. Тем не менее, амортизация кредита часто может быть более длительной — обычно до 25 лет, — в результате чего заемщики вынуждены выплачивать огромные суммы, которые они должны либо погасить, либо рефинансировать в конце срока кредита.

Ключевой вывод: Коммерческие кредиты имеют более короткие сроки, чем те, на которые они амортизируются, а это означает, что вам нужно будет либо рефинансировать кредит в конце срока, либо сделать единовременный платеж.

Часто задаваемые вопросы о кредите на коммерческую недвижимость

Коммерческие кредиты намного сложнее, чем обычные жилищные кредиты, и есть много деталей, которые смущают владельцев малого бизнеса. Чтобы помочь, мы попытались прояснить некоторые из самых больших источников путаницы для заемщиков. Вот ответы на некоторые из наиболее распространенных вопросов:

Какой минимальный первоначальный взнос для кредита на коммерческую недвижимость?

Минимальный первоначальный взнос, необходимый для большинства коммерческих кредитов, обычно составляет 25% от покупной цены недвижимости (не включая расходы на закрытие). Однако первоначальный взнос может быть ниже — всего 15%, если вы используете мезонинное финансирование в дополнение к кредиту на недвижимость, или 10%, если вы используете кредит SBA.

На какой срок выдаются кредиты на коммерческую недвижимость?

Кредиты на коммерческую недвижимость обычно не длятся дольше, чем пять или 10 лет. Однако амортизация кредита часто может быть намного дольше – до 25 лет. Хотя это означает, что платежи по кредиту намного ниже, чем если бы они должны были быть полностью погашены через пять или 10 лет, это также означает, что заемщики останутся с остатком, который должен быть погашен в конце срока кредита, когда заемщики должны рефинансировать этот баланс или погасить его единовременно.

Можете ли вы использовать кредит SBA 7 (a) для покупки недвижимости?

Технически средства, выданные в рамках программы SBA 7(a), могут быть использованы для покупки недвижимости (для покупки, строительства, ремонта или расширения). Однако эти кредиты не предназначены для этой цели – например, они не обеспечены недвижимостью. В результате эти кредиты обычно дороже, чем другие варианты кредита, включая кредиты SBA 504.

Какой кредитный рейтинг необходим для кредита SBA?

Как правило, для получения кредита SBA требуется минимальный кредитный рейтинг 660. Для кредитов SBA 504 минимум обычно составляет 680.

Еще одна вещь, о которой следует знать в отношении кредитов SBA, заключается в том, что Администрация малого бизнеса не предназначена для того, чтобы быть кредитором первого выбора, а скорее кредитором последней инстанции. Перед подачей заявки на кредит от SBA, вы должны искать финансирование от других кредиторов.

Ключевой вывод: если вы не можете претендовать на срочный банковский кредит, вы можете подать заявку на кредит SBA. Несмотря на то, что SBA может иметь более низкие требования к первоначальному взносу, он является кредитором последней инстанции.