Доходность долга

Что такое доходность долга?

Доходность долга является мерой риска для ипотечных кредиторов и измеряет, насколько кредитор может возместить свои средства в случае дефолта от своего владельца. Соотношение оценивает процентный доход, который кредитор может получить, если владелец не выполнит обязательства по кредиту, и кредитор решит избавиться от заложенного имущества.

Коэффициент популярен при оценке недвижимости, но его можно использовать для оценки доходности любого проекта или актива, приносящего доход. Он одновременно оценивает как кредитное плечо, так и риск, и его можно использовать в течение всего срока кредита, оставаясь при этом постоянным.

Это отдельная метрика, в которой не используются процентные ставки, график погашения кредита График погашения кредита График погашения кредита относится к графику погашения кредита. Каждый взнос состоит из основной суммы и процентной составляющей до конца срока кредита или до погашения полной суммы кредита. Подробнее, LTV или других переменных.

Программы для Windows, мобильные приложения, игры - ВСЁ БЕСПЛАТНО, в нашем закрытом телеграмм канале - Подписывайтесь:)

Оглавление

Что такое доходность долга?

Формула доходности долга

Формула доходности долга:

Доходность долга = Чистый операционный доход / Стоимость имущества

Пример доходности долга

Давайте проанализируем с помощью приведенного ниже примера доходности долга:

Энди управляет успешным магазином игрушек и требует сумму кредита в зависимости от суммы, полученной от бизнеса. В настоящее время магазин зарабатывает 500 000 долларов в год, а потребность в кредите составляет 2 550 000 долларов. Таким образом,

Формула доходности долга = 500 000/2 550 000 = 19,60%

Чем ниже доходность, тем выше предполагаемый риск предлагаемого кредита. По этой причине кредиторы требуют более высокой доходности долга от более рискованной недвижимости. Фиксированного эталона нет, но общепринятой является отличная доходность в 10%.

Расчет доходности долга по сравнению с LTV (кредит к стоимости)

Коэффициент покрытия обслуживания долгаКоэффициент покрытия обслуживания долгаПокрытие обслуживания долга (DSCR) представляет собой отношение чистого операционного дохода к общему обслуживанию долга, которое определяет, достаточно ли чистой прибыли компании для покрытия ее долговых обязательств. Он используется для расчета суммы кредита корпорации при кредитовании коммерческой недвижимости. Читать далее и коэффициенты LTV являются традиционными методами, используемыми при андеррайтинге кредитов на коммерческую недвижимость. Однако они подвержены манипуляциям.

LTV — это общая сумма кредита, деленная на оценочную стоимость имущества (оценочная рыночная стоимость, предоставленная профессионалами). Эта рыночная стоимость является оценочной и подвержена волатильности, особенно после финансового кризиса 2008 года. когда ведущие предприятия не в состоянии выплатить свой огромный долг или когда финансовые учреждения сталкиваются с кризисом ликвидности и не могут вернуть деньги вкладчикам, все это вызывает панику на рынках капитала и среди инвесторов. подробнее. Это может быть не самая точная мера во время нестабильных ситуаций. Давайте посмотрим на приведенное ниже сравнение MV (рыночная стоимость) и DY:

Сумма кредита$1,600,000$1,600,000$1,600,000Чистый операционный доход (NOI)$1,000,000$1,000,000$1,000,000Ставка капитализации4,50%5,00%5,50% Рыночная стоимость (MV)$2,211,111$1,950,000$1,827,275LTV (сумма кредита / MV)72,36%82,05%87,56%

Чистая операционная прибыль$1,00,000$1,00,000$1,00,000$Кредит$1,600,000$1,600,000$1,600,000Доходность долга (NOI/кредит)6,25%6,25%6,25%

Их также можно использовать для оценки кредитных предложений и их осуществимости. В приведенной выше таблице показано соотношение LTVКоэффициент LTVОтношение кредита к стоимости — это стоимость кредита к общей стоимости конкретного актива. Банки или кредиторы обычно используют его для определения суммы кредита, уже выданного на конкретный актив, или поддерживаемой маржи, прежде чем выдавать деньги, чтобы защититься от гибкости в стоимости. Читать больше меняется с изменением расчетной рыночной стоимости (MV). В приведенном выше примере доходность составляет 6,25% или будет меняться в зависимости от компонентов, например NOI или суммы кредита.

Расчет доходности долга по сравнению с коэффициентом покрытия обслуживания долга (DSCR)

DSCR — это чистая операционная прибыль. Чистая операционная прибыль. Чистая операционная прибыль (NOI) — это показатель прибыльности, представляющий собой сумму, полученную от основной деятельности путем вычета операционных расходов из операционных доходов. Он не включает внеоперационные расходы, такие как убыток от продажи основных средств, проценты, налоговые расходы, разделенные на годовое обслуживание долга, т. е. сумму денег, необходимую в течение некоторого времени для погашения долга. Например, если требуемая сумма кредита не достигает ожидаемого 1,10-кратного DSCR, в этом же может помочь 25-летняя амортизация. Это увеличивает кредитный риск, который не отражается в DSCR или LTV. Давайте рассмотрим приведенные ниже таблицы для сравнения DY и DSCR:

15 лет20 лет25 летЧистый операционный доход$1,00,000$1,00,000$1,00,000Обслуживание долга$107,650$96,150$89,975$DSCR (NOI/обслуживание долга)0,921,041.11

15 лет20 лет25 летЧистая операционная прибыль$1,00,000$1,00,000$1,00,000$Кредит$1,600,000$1,600,000$1,600,000Дебетовая доходность (NOI/кредит)6,25%6,25%6,25%

В этом случае доходность составляет 6,25%, но если внутренняя политика требует минимум 9% доходности, этот кредит не будет одобрен.
Можно видеть, что период амортизации влияет на возможность выполнения требования DSCR. Если политика требует DSCR в 1,1 раза, только кредит со сроком амортизации 25 лет будет соответствовать требованию.
Однако вопрос о том, осуществим ли такой длительный срок, зависит от руководства и гибкости внутренней политики.

Заключение

Расчет доходности долга нельзя изменить, изменив условия кредита, чтобы сделать предлагаемый кредит более приемлемым.

Такие варианты, как андеррайтингандеррайтингАндеррайтеры берут на себя финансовый риск своего клиента в обмен на финансовую комиссию. Маркет-мейкеры, такие как финансовые учреждения и крупные банки, обеспечивают достаточное количество ликвидности на рынке, гарантируя достаточный объем торгов. Подробнее и Структурирование кредитов намного глубже, чем единый коэффициент; есть и другие факторы, которые не учитываются в этой доходности, такие как:

Условия спроса и предложения
Гарант Сила
Состояние собственности
финансовое положение арендаторов и т.д.;

Таким образом, все аспекты, в том числе макроэкономические факторыМакроэкономические факторыМакроэкономические факторы – это те, которые имеют широкое влияние на национальную экономику, такие как численность населения, доходы, безработица, инвестиции, сбережения и уровень инфляции, и отслеживаются высокопрофессиональными группами под руководством правительство или другие экономисты. Читать далее, должны учитываться при использовании этого коэффициента.

Это стало очень важным для кредиторов-проводников, секьюритизирующих кредиты с фиксированным доходом, и кредиторов компаний по страхованию жизни. Это устраняет субъективность и направляет кредиторов на раздутом рынке.

Доходность долга