FFO (средства от операционной деятельности)

Что такое FFO (средства от операционной деятельности)?

FFO (средства от операционной деятельности) обычно относится к денежным потокам, генерируемым инвестиционными фондами недвижимости (REIT), и рассчитывается путем вычитания процентного дохода и прибыли от продажи активов из чистой прибыли за период и добавления процентных расходов, амортизации, и Убытки от продажи ему активов.

FFO используется для измерения денежного потока от операций. Таким образом, он похож на «Движение денежных средств от операционной деятельности». «Движение денежных средств от операционной деятельности». «Движение денежных средств от операционной деятельности» — это первая из трех частей отчета о движении денежных средств, которая показывает приток и отток денежных средств от основного операционного бизнеса в отчетном году. . Операционная деятельность включает в себя денежные средства, полученные от продаж, денежные расходы, оплачиваемые в качестве прямых затрат, а также платежи для финансирования оборотного капитала. Читать далее Однако обычно он используется в отношении денежных потоков, генерируемых «Инвестиционным фондом недвижимости» (REIT).

• Для компаний, занимающихся недвижимостью, FFO используется в качестве эталона эффективности, поскольку доказано, что стоимость недвижимости колеблется в зависимости от макроэкономических условий, и с использованием примеров учета затратПримеры учета затратУчет затрат – это определенный поток управленческого учета, используемый для установления общей стоимости производства. Для этой цели он измеряет, регистрирует и анализирует как постоянные, так и переменные затраты. Читать далее для расчета финансовых условий обычно не служит точным измерением производительности.

• Он включает средства, полученные от деловых операций, за исключением денежных потоков, связанных с финансированием, таких как процентные доходы или процентные расходы. Он не включает износ или амортизацию основных средств, а также прибыли или убытки от выбытия активов.
• Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это бизнес, который в основном работает на доход, полученный от сделок с недвижимостью. Такие REIT-компании занимаются коммерческой недвижимостью. Он включает в себя продажу, аренду и финансирование офисов и зданий, складов, больниц, торговых центров, гостиниц и т. д. Такие компании обычно используют FFO.

Оглавление

• Что такое FFO (средства от операционной деятельности)?
  • Формула средств от операций
  • Расчет FFO (на примере REIT в Вашингтоне)
  • Скорректированный FFO
  • Почему FFO важен для недвижимости?
  • Различия между финансовым директором и FFO
  • Заключение
  • Рекомендуемые статьи

Формула средств от операций

Все факторы, используемые при расчете средств от операций, можно найти в отчете о прибылях и убытках компании. Эти факторы включают чистую прибыль, износ, амортизацию и прибыль от продажи имущества и чрезвычайных статей. Чрезвычайные статьи относятся к тем событиям, которые компания считает необычными, поскольку они нечасты по своему характеру. Прибыли или убытки, возникающие в связи с этими статьями, раскрываются отдельно в финансовой отчетности компании.Подробнее.

Формула ФФО = Чистая прибыль + Износ и амортизация объектов недвижимости – Прибыль (убыток) от продажи актива + Убыток (прибыль) от реструктуризации долга или чрезвычайных статей

Расчет FFO (на примере REIT в Вашингтоне)

1. Определите чистую прибыль из отчета о прибылях и убытках

   Выше мы отмечаем, что чистая прибыль Washington REIT за 2000 год составляет 45 139 долларов. Точно так же его чистая прибыль за 1999 и 1998 годы составляет 44 301 и 41 064 доллара соответственно.
   (обратите внимание, что цифры указаны в тысячах)

2. Определение износа и амортизации объектов недвижимости

   Это часть отчета о прибылях и убытках.

   Износ и амортизация (2000 г.) = 22 723 долл. США.
   Износ и амортизация (1999 г.) = 19 590 долл. США.
   Износ и амортизация (1998 г.) = 15 339 долл. США.

3. Определите прибыль (убыток) от продажи активов

   Эта цифра также является частью отчета о прибылях и убытках.

   Прибыль от продажи активов (2000 г.) = 3567 долл. США.
   Прибыль от продажи активов (1999 г.) = 7 909 долл. США.
   Прибыль от продажи активов (1998 г.) = 6 764 долл. США.

4. Выявление прибылей (убытков) по статьям реструктуризации или чрезвычайным статьям

   Прибыль (убыток) по расходам на реструктуризацию или чрезвычайным статьям за эти три года отсутствует.

5. Применить формулу

   Формула FFO = Чистая прибыль + Износ и амортизация активов недвижимости – Прибыль (убыток) от продажи активов + Убытки (прибыль) от реструктуризации долга или чрезвычайных статей

   FFO (2000 г.) = 45 139 долл. США + 22 723 долл. США – 3 567 долл. США = 64 295 долл. США.
   FFO (1999 г.) = 44 301 долл. США + 19 590 долл. США – 7 909 долл. США = 55 982 долл. США.
   FFO (1998 г.) = 41 064 долл. США + 0 15 339 долл. США – 6 764 долл. США = 49 699 долл. США.

Скорректированный FFO

Скорректированные средства от операционной деятельности (AFFO) рассчитываются после корректировки чистой прибыли и предназначены для компенсации методов учета. Эти методы могут исказить истинную эффективность инвестиционного фонда недвижимости. При расчете AFFO из FFO вычитаются любые повторяющиеся расходы, которые были капитализированы, например, проекты по благоустройству зданий.

Общепринятые принципы бухгалтерского учета (GAAP) требуют амортизации инвестиционной собственности с течением времени. Однако недвижимость со временем дорожает. По этой причине обязательные расходы на амортизацию, которые начисляются в соответствии с GAAP, имеют тенденцию искусственно занижать чистую прибыль.

FFO также корректирует единовременные статьи. примеры включают прибыль или убытки от продажи актива, затраты на обесценение, затраты на реструктуризацию и убытки в судебных процессах, а также списание товарно-материальных запасов. Подробнее, поскольку они не происходят в обычных бизнес-сценариях. Например, прибыли (или убытки) от продажи недвижимости должны быть удалены/добавлены соответствующим образом, поскольку они не похожи на обычные деловые операции и, следовательно, не способствуют постоянной способности REIT выплачивать дивиденды. Кроме того, некоторые аналитики дополнительно рассматривают увеличение арендной платы, а определенные CapexCapexCapex или Капитальные затраты представляют собой расходы на общую покупку активов компании в течение определенного периода, определяемую путем добавления чистого увеличения расходов на фабрику, имущество, оборудование и амортизации в течение финансового года. подробнее для расчета скорректированных средств от операций (AFFO).

FFO на акцию используется как тщательно изученный показатель для измерения прибыльности REIT на единицу собственности акционеров. Фонды от операционной деятельности также используются в качестве общего оценочного мультипликатора и мультипликатора P/E. Мультипликатор P/E. Отношение цены к прибыли (PE) измеряет относительную стоимость корпоративных акций, т. е. является ли она недооцененной или переоцененной. Он рассчитывается как отношение текущей цены на акцию к прибыли на акцию. читать далее. Таким образом, это также является ключевым драйвером цен на акции.

Почему FFO важен для недвижимости?

• В то время как инвесторы в акции придают большое значение таким показателям, как прибыль на акцию EPSEPSПрибыль на акцию (EPS) является ключевым финансовым показателем, который инвесторы используют для оценки эффективности и прибыльности компании перед инвестированием. Он рассчитывается путем деления общей прибыли или общей чистой прибыли на общее количество акций в обращении. Чем выше прибыль на акцию (EPS), тем прибыльнее компания. Читать дальше или отношение цены к прибыли (P/E) при анализе акций инвесторы REIT принимают решение на основе FFO.

• Прежде чем инвестировать в REIT, убедитесь в цене; решение основывается не только на FFO или AFFO, поскольку инвестиция, которая выглядит хорошо на первый взгляд, может оказаться не очень хорошим решением в будущем, поскольку цены могут снизиться из-за того, что слишком много инвесторов покупают ее.
• По сравнению с обычными акциями прибыль на акцию (EPS) для REIT будет, естественно, низкой или даже отрицательной. Таким образом, отношение цены к прибыли (коэффициент P/E) REIT не является хорошим мультипликатором, в то время как принятие инвестиционных решений следует рассматривать как отдаленный второй показатель при его оценке.

Различия между финансовым директором и FFO

• Как следует из названия, денежный поток рассчитывает общую сумму денежных средств и их эквивалентов, полученных в результате операций бизнеса. Однако FFO является более важным показателем для бизнеса в сфере недвижимости, поскольку эти показатели компенсируют один важный компонент — амортизацию.
• Для бизнеса в сфере недвижимости стоимость недвижимости всегда увеличивается с течением времени; таким образом, это вовсе не расход. Согласно IRS, когда предприятия владеют долгосрочными активами, такими как оборудование, компьютеры и здания, эти активы должны амортизироваться, чтобы отразить текущее финансовое положение.
• Однако, когда речь идет о недвижимости, у этих свойств нет «срока годности» или, другими словами, они никогда не обесценятся до минимальной стоимости за этот период. Напротив, эти активы вырастут в цене и, следовательно, не будут считаться расходом, подлежащим включению в отчет о прибылях и убытках. Отчет о прибылях и убытках. прибыли или убытков компании и измерять ее деловую активность с течением времени на основе требований пользователей.Подробнее.
• Таким образом, операционный денежный поток и FFO являются аналогичными показателями. Однако это не совсем одно и то же. Денежный поток может быть отличным способом оценить финансовое благополучие. Тем не менее, когда дело доходит до индустрии недвижимости, показатели отличаются от обычного бизнес-сценария.
• Чтобы оценить, достаточно ли зарабатывает REIT, чтобы покрыть свои дивиденды, ДивидендыДивиденды относятся к части прибыли от бизнеса, выплачиваемой акционерам в качестве благодарности за инвестиции в капитал компании. Узнайте больше, FFO – это путь. Это помогает получить лучшую картину, чем обычный финансовый директор.

Заключение

Таким образом, для анализа REIT требуется концепция средств от операций, потому что, когда базовые активыБазовые активыБазовые активы являются фактическими финансовыми активами, на которые опираются производные финансовые инструменты. Таким образом, любое изменение стоимости дериватива отражает колебания цены его базового актива. К таким активам относятся акции, товары, рыночные индексы, облигации, валюты и процентные ставки. Если говорить о повышении стоимости, то амортизация не должна учитываться в результатах операций. Считается лучшим показателем финансовых результатов бизнеса, чем чистая прибыль; однако, поскольку бухгалтерские махинации могут повлиять на множество аспектов финансовой отчетности, всегда лучше полагаться на сочетание показателей, а не на один показатель при принятии инвестиционных решений.

Несмотря на то, что FFO широко используется для определения прибыльности REIT; он часто может быть подвержен изменениям в бухгалтерском учете, пересчетам. Пересчетам. Пересчет — это пересмотр уже выпущенной финансовой отчетности одной или нескольких компаний для исправления ошибок с существенной неточностью из-за несоблюдения GAAP, бухгалтерских ошибок, мошенничества или канцелярских ошибок, затрагивающих часть всей финансовой отчетности, требующей совершенно нового аудита, а также манипуляций. Поэтому, прежде чем принимать инвестиционное решение, рассмотрите два или три показателя и другие бизнес-факторы.

Рекомендуемые статьи

Это было руководство к тому, что такое FFO или средства от операций. Здесь мы обсудим формулу для расчета FFO и вашингтонский REIT, а также почему это важный показатель в сфере недвижимости. Вы можете узнать больше о денежных потоках из следующих статей –

• Свободный денежный поток
• Как провести анализ движения денежных средств?
• Денежные средства при возврате наличных