На что обратить внимание при подписании договора коммерческой аренды

• Коммерческая аренда должна включать в себя срок и тип аренды, сумму арендной платы, сведения о залоге, положения о разрешенном использовании, положения об исключительном использовании, а также сведения о техническом обслуживании и ремонте.
• Самое главное, что вы должны сделать перед тем, как подписать договор коммерческой аренды, — это выучить в нем язык.
• Прежде чем подписывать договор коммерческой аренды, подумайте о том, чтобы получить профессиональную консультацию.
• Эта статья предназначена для тех, кто впервые подписывает договор коммерческой аренды или арендаторов, которым нужны советы о том, на что обращать внимание при коммерческой аренде.

Момент подписания договора коммерческой аренды является одним из самых больших шагов в предпринимательском путешествии владельца бизнеса. Независимо от того, нужно ли вам торговое помещение в качестве витрины или вы просто хотите постоянное, профессиональное место для ведения бизнеса, аренда недвижимости может решить вашу компанию или разрушить ее. Очень важно сделать это правильно с первого раза.

«С коммерческой недвижимостью, в которой разместятся ваши деловые активы и сотрудники, многое поставлено на карту», ​​— сказал Роберт Брессман, директор практики недвижимости в юридической фирме Goulston & Storrs. «Аренда является долгосрочной, с большим количеством переменных и большей сложностью. Аренда — это обязательство, но также может быть и активом».

Что должен включать в себя коммерческий договор аренды?

Имея в виду, что вам следует обратиться за профессиональным советом, прежде чем заключать договор аренды, вот несколько основных компонентов, на которые следует обратить внимание:

• Срок/тип аренды
• Размер арендной платы
• Страховой депозит
• Разрешенное использование
• Эксклюзивное использование
• Техническое обслуживание и ремонт
• Внешний вид
• Страхование
• Соблюдение Закона об американцах с ограниченными возможностями
• Личная гарантия
• Положения о поправках/изменениях/прекращении действия
• субаренда

Советы по ведению переговоров об аренде коммерческой недвижимости

Если вы никогда не заключали договор коммерческой аренды, этот процесс может показаться пугающим и утомительным. Брессман предложил несколько советов, которые помогут начинающим арендаторам совершить эту важную деловую сделку.

1. Поймите полное финансовое обязательство.

По словам Брессмана, еще до того, как вы начнете смотреть на недвижимость, вам необходимо иметь «общее» представление о том, что эта аренда повлечет за собой в финансовом отношении. Вы должны знать текущее финансовое состояние вашей компании, включая денежный поток, прогнозируемый годовой доход и способность брать на себя риски, прежде чем приступить к аренде. Это гарантирует, что вы понимаете, что вы можете себе позволить.

Некоторые арендаторы могут рассмотреть возможность получения кредита на коммерческую недвижимость для обеспечения коммерческой недвижимости для своего бизнеса. Как всегда, важно взвесить все за и против влезать в долги, чтобы развивать свою компанию. Прежде чем финансировать приобретение коммерческих площадей, четко определите потенциальный возврат инвестиций. (Узнайте больше об альтернативном финансировании с это руководство для малого бизнеса.)

Аренда – это долгосрочное обязательство. Поймите, как вы будете платить за коммерческую аренду, составив реалистичные финансовые прогнозы на основе существующих доходов.

2. Ознакомьтесь с терминологией недвижимости.

Финансовая готовность — не единственный фактор, определяющий, можете ли вы арендовать коммерческое помещение. Даже если вы думаете, что нашли идеальное место, которое можете себе позволить, прочитайте мелкий шрифт, прежде чем брать на себя обязательство.

Например, Брессман отметил, что владелец бизнеса должен понимать разницу между классами коммерческой недвижимости (обычно A, B и C), а также разницу между «арендованной» и «полезной» площадью. Полезное пространство — это пространство, которое вы занимаете и используете для своего бизнеса. С вас может взиматься дополнительная плата за общие расходы на полную арендуемую площадь здания.

«Многие дополнительные пункты включены в договор аренды, в том числе налоги на недвижимость, коммунальные услуги, страхование, а также расходы на содержание и эксплуатацию здания», — сказал Брессман. «Это может привести к дополнительным затратам на сделку, о которых должны знать владельцы бизнеса. Кроме того, договор аренды должен включать положения о субаренде, расширении и возможном досрочном расторжении».

Множество онлайн-ресурсов, таких как PropertyMetrics и 42 этажаможет дать вам общее представление о коммерческой недвижимости и помочь вам понять, чего ожидать.

3. Не пытайтесь сделать это самостоятельно.

Даже если вы используете подход «сделай сам» к ведению своего бизнеса, подумайте дважды, прежде чем проходить процесс лизинга в одиночку. Хотя работа с опытным брокером по недвижимости или юристом может быть сопряжена с первоначальными расходами, это может помочь вам избежать ошибок, которые легко совершить, и договориться о более выгодных условиях аренды.

«Владельцы бизнеса, особенно учредители небольших компаний, могут… упустить нюансы и важные условия в документах, поэтому независимый сторонний консультант может помочь договориться о более выгодных условиях и знать, когда и где оспорить существующие предложения», — сказал Брессман. . «Владельцам бизнеса также легко увлечься внешним видом помещения, а не условиями аренды, что может повлиять на управление пространством, операции и финансовые обязательства в течение срока аренды».

Всегда нанимайте профессионала, чтобы гарантировать успех. Бухгалтеры должны помочь вам с финансовыми прогнозами, а юристы должны следить за тем, чтобы контракты были честными.

4. Думайте о долгосрочной перспективе.

Возможно, вы не планируете оставаться в арендуемом помещении навсегда, но Брессман напомнил владельцам бизнеса, что они должны подумать о долгосрочных последствиях вашего торгового или офисного здания для имиджа вашей компании.

«(В случае аренды) вы также инвестируете в бренд своей компании», — сказал он. «Тщательно подумайте о том, где вы хотите разместить свой след и какой образ создает определенный район или объект. Будьте уверены, что ваши юридические консультанты и консультанты по недвижимости помогут вам разработать стратегию, которая работает на будущее вашего бизнеса».

Как работает коммерческая аренда?

Для начала полезно понять терминологию и параметры. Существует несколько видов договоров коммерческой аренды.

Аренда с полным спектром услуг

При аренде с полным спектром услуг или валовой аренде арендатор платит базовую арендную плату, а арендодатель оплачивает коммунальные услуги, страховку, налоги и другие расходы, связанные с эксплуатацией здания. Здесь вступает в игру «коэффициент потерь» между арендуемой и полезной площадями, потому что арендатор будет платить и за часть мест общего пользования.

Чистая аренда

При чистой аренде, напротив, арендаторы оплачивают часть эксплуатационных расходов здания. Чистая аренда имеет свои варианты: одинарная, двойная и тройная чистая. Тройная чистая аренда по сути противоположна валовой аренде, поскольку арендатор платит не только арендную плату, но и эксплуатационные расходы здания. Это должно привести к более низкой арендной плате, но более высоким переменным издержкам.

Точно так же при двойной чистой аренде арендатор платит за коммунальные услуги, страховку и налоги, но арендодатель или владелец собственности оплачивает расходы на техническое обслуживание конструкции. Наконец, при единовременной чистой аренде арендатор платит арендную плату и коммунальные услуги, но арендодатель берет на себя расходы по страховке, налогам и обслуживанию.

Абсолютная аренда NNN

Реже встречается абсолютная NNN (или облигационная) аренда, при которой арендатор оплачивает все расходы по ремонту здания, включая, например, кровлю.

Процентная аренда

Наконец, существует процентная аренда, при которой арендатор платит процент от розничных продаж в дополнение к базовой арендной плате. Они чаще всего встречаются в торговых центрах, но их можно найти и в других местах.

Редакция Business News Daily внесла свой вклад в написание и освещение этой статьи. Источник интервью были проведены для предыдущей версии этой статьи.