Что такое инвестиционный траст недвижимости (REIT)?

Что такое REIT?

Инвестиционный траст недвижимости (REIT, произносится как «reet») — это ценная бумага, которая напрямую инвестирует в недвижимость, покупая и продавая недвижимость, как акции на биржах. REIT — это, по сути, взаимные фонды, которые инвестируют в недвижимость.

REIT инвестирует через недвижимость или ипотечные кредиты и получает особые налоговые льготы. В качестве стимулов для инвесторов REIT предлагают высокую доходность и ликвидный метод инвестирования в недвижимость. Другими словами, REIT — это корпорации, которые владеют и управляют портфелями недвижимости и ипотечных кредитов; любой может купить акции публично торгуемых REIT.

Хотите стать агентом по недвижимости? Вам должно быть не менее 18 лет, иметь аттестат о среднем образовании или его эквивалент, сдать письменный экзамен и пройти определенное количество часов курсов по недвижимости.

Почему были разработаны REIT?

Инвестирование в недвижимость финансово невыполнимо для большинства американцев. В частности, коммерческая недвижимость стоит дорого и требует значительных первоначальных инвестиций. Получить кредит под коммерческую недвижимость непросто. Однако REIT объединяет ресурсы нескольких мелких инвесторов и позволяет им инвестировать в крупномасштабную коммерческую недвижимость как группу.

REIT предоставляет преимущества в виде ликвидности и разнообразия; в отличие от настоящей недвижимости, вы можете легко продать акции. Имея портфель недвижимости вместо одного объекта собственности, акционеры сталкиваются с гораздо меньшим финансовым риском.

REIT были впервые разработаны в 1960 году для демократизации рынка недвижимости в соответствии с инвестиционной моделью покупки акций. Не менее 90% налогооблагаемого дохода REIT должно ежегодно распределяться среди акционеров в виде дивидендов.

REIT могут вычитать дивиденды, выплачиваемые акционерам, из их корпоративного налогооблагаемого дохода, чтобы поддерживать статус транзитной организации, поэтому большинство REIT не платят корпоративный налог. В результате REIT перекладывает ответственность за уплату этих налогов на своих акционеров.

Согласно исследованию, около 90% миллионеров за последние два века инвестировали в недвижимость, чтобы накопить состояние. CNBC. Другие способы разбогатеть миллионеров включают предпринимательство, другие инвестиции и наследование.

Что квалифицируется как REIT?

Чтобы квалифицироваться как REIT (под контролем IRS), компания должна иметь не менее 75% своих активов, связанных с инвестициями в недвижимость. Корпорация должна быть структурирована как бизнес-траст, и ею должен управлять совет директоров или попечителей. Акции должны быть полностью передаваемыми, и каждый REIT должен иметь не менее 100 акционеров.

Квалификация REIT также зависит от состава компании. Пять или менее физических лиц могут владеть не более чем 50% акций в течение последней половины каждого налогового года. Не менее 95% валового дохода REIT должны поступать от финансовых вложений, и не менее 75% его валового дохода должно поступать от арендной платы или процентов по ипотеке.

Какие существуют типы REIT?

Три типа REIT — это долевые REIT (eREIT), ипотечные REIT (mREIT) и гибридные REIT.

• eREIT приобретать, владеть и управлять недвижимостью, приносящей доход, такой как квартиры, торговые центры и офисные здания. eREIT — хороший выбор для долгосрочного инвестирования, поскольку дивиденды получаются от дохода от аренды и прироста капитала от продажи недвижимости. eREIT составляют 90% REIT в США.
• mREIT не инвестируйте в недвижимость. Вместо этого они ссужают деньги под ипотеку владельцам недвижимости или покупают ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Проценты, полученные по ипотечным кредитам, создают доход mREIT. Если процентные ставки низкие или ожидается их падение, mREIT считаются надежными инвестициями. mREIT более волатильны на рынке с меняющимися процентными ставками, поскольку их дивиденды поступают от процентных платежей. В результате mREIT составляют лишь 10% REIT в США.
• Гибридные REIT представляют собой комбинацию акций и ипотечных REIT. Они зарабатывают деньги за счет арендной платы и процентов. Они сочетают в себе инвестиционные стратегии mREIT и eREIT и обеспечивают более диверсифицированный портфель.

По состоянию на 2022 год в Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC) было зарегистрировано 225 REIT. Большинство из них торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже. Совокупная капитализация фондового рынка этих REIT составляет колоссальный 1 триллион долларов.

Некоторые REIT не обращаются на бирже, а некоторые не зарегистрированы в SEC. По данным IRS, примерно 1100 американских REIT подали налоговые декларации.

Является ли REIT хорошей инвестицией?

Короче говоря, да. Из-за высокой доходности и ликвидности инвестиционный фонд недвижимости отлично подходит для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость, но не имеет капитала для покупки недвижимости. Также существует меньший финансовый риск, связанный с владением акциями в REIT, потому что это смешанный портфель различных объектов недвижимости, а не акции в одном конкретном объекте.

Даже если вы косвенно инвестируете в недвижимость, деньги, которые вы получите обратно, основаны на фактическом здании. Стоимость недвижимости сильно зависит от местоположения, поэтому изучите активы REIT, прежде чем инвестировать.

Каковы недостатки REIT?

Хотя REIT имеют много преимуществ, они сопряжены с определенным риском. Помните об этих недостатках, когда решаете инвестировать ли в REIT:

• Небольшой или нулевой рост. Как правило, публичный REIT отдает 90% своего дохода своим инвесторам. В результате у фонда остается мало денег для покупки новой недвижимости или содержания старой. Хотя учетная запись все еще может быть оценена, это произойдет не так быстро, как другие варианты инвестиций. Если вы хотите более высоких темпов роста, частный REIT может быть лучше для вашего портфеля.
• Отсутствие контроля за возвратом. Хотя REIT освобождает вас от необходимости платить за содержание собственности, это также приводит к меньшему контролю над стоимостью ваших инвестиций. Прямые инвестиции в недвижимость означают, что вы можете лично искать дорогие места, предлагать их для использования и проверять потенциальных арендаторов.
• Более высокие налоги на инвестиционную прибыль. Ваш REIT обычно выплачивает вам дивиденды, которые облагаются налогом выше, чем доход, полученный от собственности, в которую вы инвестируете. Эти налоги могут значительно сократить ваш общий доход, который и без того не имеет больших возможностей для роста.

Как заработать на REIT?

Есть два способа заработать деньги с инвестиционным фондом недвижимости: дивиденды и торговля.

• Дивиденды. Во-первых, акционерам могут быть выплачены дивиденды. Дивиденды — это часть налогооблагаемого дохода компании или портфеля. Для REIT эта доля составляет не менее 90%. Затем эта сумма делится между акционерами.
• Трейдинг. Другой способ заработать деньги — это торговля. Покупая и продавая акции REIT, акционеры могут определить, когда цены на их акции достигли пика, чтобы решить, когда торговать. Например, если акция куплена за 100 долларов, а через 10 лет продана за 250 долларов, акционер получит 150 долларов. Крайне важно отслеживать цены принадлежащих акций, чтобы обеспечить прибыль.

Как вы инвестируете в REIT?

Чтобы инвестировать в инвестиционный фонд недвижимости, покупатели должны найти надежного брокера или финансового консультанта. В зависимости от своей холдинговой компании эти финансовые эксперты будут иметь доступ к различным публичным и неторгуемым REIT и могут давать советы по инвестициям, основанные на информации о рынке. Они смогут настроить ваш инвестиционный портфель в соответствии с вашими потребностями.

Хотя очень важно обратиться за советом к заслуживающему доверия брокеру или финансовому консультанту, также важно прийти на встречу с пониманием REIT и вопросами о том, как дополнить ваши инвестиции. Любое лицо, продающее REIT, должно быть зарегистрировано в SEC; невыполнение этого требования считается мошенничеством. Чтобы узнать, зарегистрирован ли кто-либо в SEC, используйте Система ТРЦ ЭДГАР.

Прощальный совет

Инвестиции в недвижимость без необходимого стартового капитала могут быть сложными, но REIT помогают сделать это возможным. Конечно, как и у любых инвестиций, у REIT есть уникальные преимущества и недостатки. Если вы думаете об использовании REIT для покупки доли в собственности, убедитесь, что ваш брокер пользуется хорошей репутацией. Кроме того, имейте в виду, что вы не получите прибыль так быстро, как при личных инвестициях, поэтому постарайтесь диверсифицировать свой портфель.

Элейн Дж. Хом участвовала в написании и написании этой статьи.